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日本中央税理士法人/株式会社日本中央研修会のダントツ不動産ニュース

Vol.9 (2004/9/13)

土地の利用区分と相続税評価額


1.こんなご相談を受けました

先日、ある地主さんからこんなご相談を頂きました。「今の自宅を取り壊して、その600平米(路線価40万円/平米)の土地に、自宅と賃貸物件を新築したいのですが、どんな方法がいいのでしょうか」と。

その段階では容積率等が不明だったので、具体的な建物の話はしないで、相続対策としての土地の利用の仕方とそれによる評価額の違いのお話を致しました。

2.土地の利用区分と評価額

土地の利用区分の例として以下の4種類の方法があります。

1.1、2階を賃貸にし、3階を自宅にする方法

2.自宅と賃貸物件を別棟で建築し、土地の道路付けを共に良くする方法

3.自宅と賃貸物件を別棟で建築し、一方の土地を旗竿地にする方法

4.3のパターンで自宅と賃貸を逆に建てる方法

上記のパターンの違いによる土地の相続税評価額は以下のようになります。

(単位:万円)
 
自宅部分
8,000
12,000
10,200
10,711
賃貸部分
12,640
9,480
8,461
8,058
合計
20,640
21,480
18,661
18,769

このように最大で約3,000万円もの差が2と3では出ることになります。そして、この方の相続税の税率が50%なら約1,500万円もの相続税が違うことになります。もちろん、土地の評価額における数字上の有利不利のみを判断基準にして建物の建て方を選択するのはナンセンスです。しかし、建て方に複数の可能性があるのであれば、同時に土地の評価額も検討するべきです。ちなみに土地はあくまでも土地の利用区分ごとに評価し、筆は関係ありません。

3.こんなメリットもあります

全体の敷地に1棟で建築した場合、仮に相続財産がこの不動産と預金のみならば、遺産分割する財産額の調整が難しくなることもあります。

しかし、2〜4のように建物を建てた場合には、遺産分割の対象になる不動産が1つから2つになっています。相続人が兄弟2人なら、兄が自宅部分を相続し、弟が賃貸部分を相続することが可能ですので、遺産分割をしやすくするメリットが出ます。そういう観点からも不動産の利用区分を分けた方がいいでしょう。

間違っても、1のパターンの土地建物を兄弟の共有で相続するなんてことはやってはいけません。なぜいけないかとその解決方法はダントツ不動産ニュースVOL3、4、5に掲載しておりますので、ご参考になさって下さい。