日本中央税理士法人/株式会社日本中央研修会
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日本中央税理士法人/株式会社日本中央研修会のダントツ不動産ニュース

Vol.12 (2004/12/13)

不動産を売る時の最も有利な方法(法人編)


1.売るものは何ですか?

法人が所有している不動産を売却する場合、1.不動産自体を売却する方法と2.不動産を所有している法人の株式を売却する方法(M&A)とがあります。

売主側は最終的に残る税引き後のお金で有利不利を考えるため、どの方法が最も有利になるのか検証する必要があります。また、不動産を所有している法人の株主が個人か法人かによっても違いが出てきますが、今回は法人(100%の親子関係)という前提で考えます。なお、不動産を所有している子会社は非上場で、利回り目的でその売却する収益不動産を所有しているものとします。

2.不動産を売却する場合

子会社が不動産を売却して、その売却代金を株主の親会社に還元する場合、子会社を解散して残った財産を分配する方法が最も有利になることがあります。この方法の税務の取り扱いは下記の通りです。

これを図解すると次のようになります。

つまり、もらった配当金の大部分は法人税の税金対象にならず、かつ、売却損部分の節税メリットも享受できるわけです。

3.株式を売却する場合

子会社株式を売却する場合には、売却金額が子会社株式の取得価額を超えていれば売却益、下回っていれば売却損になります。この売却損益の取り扱いは通常の法人税の考え方と同じです。

4.どちらで売却するのが有利?

売主にとって、不動産か株式か、どちらかの方法で売却したら必ず有利ということはありません。したがって、それぞれの方法の手取額を考えるときに、節税額によるメリットも含めて計算しないと意味がありません。

5.買主側の法人の取り扱いは?

買主側の法人は、簿外債務等のリスクを回避するため、通常は不動産で購入したいはずです。しかし、売主との関係で株式の形態で購入することもあります。その場合、買主側の法人はどのように対応するのが一番、有利でしょうか。合併?子会社の解散?・・・。方法によって有利不利が変わってきます。この買主側の取り扱いについては次号で解説致します。